据经济之声报道，前两天节目接到昆明李先生的投诉电话说，明滇池路滇池(博乌)小区开发商和部分业主之间因为房屋的问题产生了纠纷，问题主要集中在三个方面，第一是滇池(博乌)小区开发商在二期没有预售证的情况下和业主签订了购房合同；第二是由于昆明市提高土地出让金等原因开发商要求业主补交每平米2100元钱；第三在没有补交加款的业主没有退房的前提之下，开发商将业主的房子转卖给了第三方。

　　就这三个问题我们采访了业主同时也采访了开发商。

　　问题一：开发商无预证就和业主签购房合同

　　消费者有话说：没有预售证就卖房

　　记者：开发商预售证的问题你们是怎么发现他们有问题的。

　　李先生：我们是2008年9月份购买了他们的房，购买了房之后他们给我们出示了一期的预售证，因为他们楼盘是分两期的，一期的预售证，一开始我们没有发现他这个因为我们那会儿不知道他们有两个预售证，看了预售证以后我们跟他签了合同，后来知道了他们分两期，然后我们又去问他预售证的问题，他说我们小高层二期他们是也有，叫我们去网上查，我们就上了昆明市房产交易网，他专门有个预售证的公示也查到了，是2009041号这个预售证，那么后来就是因为市政府昆明市政府关于发了一个关于补交土地出让金的办法，那个文件是说是9月15日以前预售证没有涉及到土地的项目的预售证就停发掉了，相当于手上还没有拿到预售证是这个问题。

　　记者：是这样才发现预售证其实是假的？

　　李先生：就是他现在手上没有，他现在手上有的只是一期的预售证，二期的预售证是没有的。

　　商家有话说：房子未开盘 未对外正式销售

　　我们再来听一听开发商昆明(明丰)房地产开发公司的何总怎么样来解释这个问题的。

　　何总：47个人通过中介机构经济公司买到所谓我们房的购房指标。

　　记者：也就是说您这第二期房子从来没有对外正式销售过对吗？我能这么理解吗？

　　何总：对，我们现在还没有政府的一手房许可证，所以我们还没有开盘。

　　记者：就从来从2009年开始就从来没有开盘过对吗？

　　何总：不能开盘，因为昆明正在实行土地要补缴出让金的政策，我们08年取得土地开工建设，09年出来了一个土地政策就是说要按照09年新标准来补地价，那么04年以后土地都按09年的标准来补，这是政府政策，所以我们就要跟着政府走，听党的话，跟政府走，这是基本的准则，那么政府来讲现在就在核算土地补缴的数额，如果这个办不完，那么昆明政府的政策就停办了，停止了，我们也就没有办法去领这个预售证，也就不能够取领也就不能够签合同。

　　是我们的业主以及我们的开发商就这个预售真的问题有没有和业主签订购房合同的问题的对我们记者采访的一个回答，那么我们再来看看第二个问题，就是因为昆明市提高土地出让金的原因，开发商要求业主补交每平米2100元的价款，关于这个问题消费者以及我们开发公司的何总到底是怎么样来回答记者的提问的呢？先来听听李先生的说法。

　　问题二：开发商要求业主每平米补交2100元

　　消费者有话说：土地涨价要业主买单 不加钱就专卖

　　记者：我们再来看一下在2010年的时候单方面撕毁合同，表示房价上涨需要交纳每平方米2100元的补偿金，这个钱是怎么回事？

　　李先生：他是在2010年7月份就是以政府需要他补交土地出让金说是土地成本增加，要求我们业主每平米增加2100以上这个价格来交给他，不然他做不了这个项目，是这个意思。

　　记者：那国家在相关的规定当中是说的出让金这个价钱要转到你们购房者的身上的吗？

　　李先生：当时2009年7号文件，只是规定了说他在每平米补交多少钱，后来在210年年底市政府到是惠民的政策，就明确规定了就是说土地出让金只能由开发商承担，不得转嫁给购房客户，有明文规定。

　　记者：那也就是说滇池(博乌)小区如果是转嫁到你们消费者的身上的话，是违规的。

　　李先生：是不执行这个文件的。

　　商家有话说：政府政策要补交土地费用 成本增加

　　记者：那你们有没有出台过让业主再补交2100块钱每平米的政策呢？你们有没有跟业主表明过？

　　何总：不是补交。

　　记者：那叫什么？

　　何总：就是我们公布的就是成本价格，成本价格调整通知书，前文是这样的，那么这个通知书不仅是发给准备购房的业主，也发给了政府的政府部门和税务部门。

　　记者：为什么要调这个价钱呢？

　　何总：这个价钱不是调，而是由于政府政策要补交土地，形成工期这一年半不可能完成，预计要八年的时间才能完成，由于时间的延长那么他的财务成本费用、税费的增加、土地增值税、土地使用税和人工成本的增加，构成了成本新的一个增加，那么增加我们算出帐来，要告诉给管理部门和准备购房的部门，这个都是按现在的政策要求要公布的，所以这个通知……

　　记者：这2100块钱不是土地的变化，土地价格的变化而产生的？而是因为要交纳拖延了工期以后后续产生的费用，我能这么理解吗？

　　何总：对，这个是最主要的，就是由于工期的延长和综合成本，当然应该说也有土地的一部分因素但是不是全部因素。

　　记者：你指的土地一部分的因素指的是什么意思呢？

　　何总：就是说我们的土地是必须要出钱，因为商品房用地要出钱向政府的土地部门来购买，就是出让，通常说的同让，那么04年出让的价格和09年出让的价格政府有了很大的调整，就是从160万一亩的地调整为400万，因此我们的成本也就是说刚性成本也就增加到400万每亩地，平摊到每个平方就要增加一千多块钱，另外由于政策它需要时间，就延长一年的时间才能交房，就要造成一年的财务费用增加，另外就是政府的土地使用税是按照你取得证以后才停止交纳税，没有取得证件就每个月都要交纳土地使用税，所以就要多交一年的土地使用税，就等等诸如此类的各项税费综合起来。

　　记者：综合起来可能就需要把房价上调这么多是这个意思吧？

　　何总：对，成本上就调整了。

　　问题三：未补款业主没退房 开发商将房子转卖第三方

　　在没有补交价款的业主没有提出退房的前提之下，开发商把业主的房子专卖给了第三方，那么消费者李先生的说法是这样的。

　　消费者有话说：开发商要求补钱 未经业主同意将房子转卖第三方

　　记者：那这个文件是在2010年7月份的时候开始开发商和你们商讨要上交每平米2100块钱的问题，时隔一年之后你们现在的情况怎么样？

　　李先生：现在的情况就是他非要我们以6600每平米要增加2100块钱这个价格在原来基础上，来增加这个价格来补交给他，我们这边觉得一个是违反了政府的政策规定，二是这个价格是相当不合理的，我们没有答应，我们要求跟他了，现在就是说是尊重合同，按合同办事，所以就是在今年年初他就陆续的把我们这些之前协议的价格、这些房源又按他基本上是现行市场价又跟其他客户其他又签订了购房协议。

　　记者：也就是说把你们已经买下来的房子，然后又按照现在的市场价格与第三方就其他的一些消费者来签订了这个购房的协议，是这意思吗？

　　李先生：对。

　　记者：那他们现在买房的消费者知道这个房子曾经卖给过你们吗？

　　李先生：公司就明确答复就是放心我们只认你们，我们不认他们。

　　商家有话说：对炒房者不作业主对待

　　何总：我想第一个这些反映的人是不是真正具有真正购买者也就是业主的身份。

　　记者：为什么您会怀疑他们的业主身份呢？

　　何总：因为业主是要有正常的商品房购销合同，才能够形成业主，如果你是简单的炒房的人，就是一些房虫我们通常说的炒房的人是不能成为业主的，他从别人手上买了房又倒给别人，这些过程的人我们一概不能作为业主对待。

　　北京朝阳律师事务所的刘志宏律师及经济之声评论员包华对此作出评论。

　　律师观点：开发商称合同无效站不住脚

　　主持人：消费者李先生以及开发商何总与记者对话后，谁的说法更具有合理性？

　　刘志宏：我先说一下，这个是这样，双方签订的合同根据李先生介绍的情况就是说是开发商还不具备预售证这个情况，但是就是说双方改变了情况下还是签订了买卖合同，那么就是说在这种情况下，双方不能在说没有预售证任何一方去主张合同无效，这个是站不住脚的。

　　只不过如果开发商违反政府行政管理部门要求，比在出售这个的时候签订合同的时候必须要具备预售证这样的规定，如果说违反了这个规定，只是应该受到相关行政部门的处罚，那么就是说不能说是没有预售证主张这个合同无效，包括开发商一方不能说我没有预售证，这个合同无效咱俩就无效了，包括消费者一方就是购房者一方也不能说是因为你没有预售证，那么咱们签订这个合同应该是无效，这个是不行的。

　　评论员观点：开发商应对业主承担民事赔偿责任

　　包华：我认为既然是合同，双方都应该维护它的严肃性，如果说当初在签署合同的时候开发商确实没有预售证，那么在目前开发商是否已经取得了预售证？根据刚才的录音我认为已经取得了预售证了，如果已经取得预售证的情况之下双方就应该本着诚实守信的原则继续履行这份合同，因为这份合同可以履行了，预售证政府已经给办了。

　　在这种情况下，如果开发商认为当初是消费者没有在预售证的情况下，他是不能够买房子的，那么这个理解我认为就是偏差的，因为没有预售证是开发商不能卖房子，而不是我们的业主不能买房子，这个关系比较理清楚。另外一个没有预售证的情况之下，如果卖了房子是开发商的过错，政府对他进行处罚是必要的，同时开发商由于自己过错也应该对业主承担一些民事赔偿责任。

　　评论员：合同并非不能履行 而是开发商不愿履行

　　主持人：你们两位有没有注意到这样一个细节，在录音当中何总说到了这样的一句话，说他们根本就没有拿到过房屋的预售证，而他们二期的房子根据就没有开过盘。那在这样的情况之下，我想问一下何总声成他们小区里面一共是有1200位业主，包括这40多位或者70多位跟他们现在持有不同意见的业主在内，那么这1200多位业主到底又是怎么买到房子的呢？二位有没有想过这个问题？包华。

　　包华：我认为如果说现在我们这位何总所谈到的没有预售证，那么现在我们确实他跟我们的购房人确实签了合同，那么也可以理解我们的购房人确实按照合同的约定交纳了部分或者全部购房价款。

　　主持人：我们消费者在接受我的采访的时候跟我谈到了，他们手里有购房预付款的发票，有办理贷款的发票，也有办理贷款的公证证明。

　　包华：对，那么也就是说买卖双方对这个合同的履行是不持质疑的，融资的第三方对这个合同的形成以及履行也是不持质疑的，无非到最后政府在登记的时候可能会存在一定问题，但是目前来讲我们现在采访的现在这个时间点上，政府的预售登记也应该可以办了，所以这份合同是可以继续履行的。

　　业主依据这个合同履行拿到房产是可以实现的，从技术上来说，从政策法规来说，还是从自己的一个双方约定来说都是可以实现的，这是没有问题的，最关键的不在于我们业主签署这份合同不能够履行，而是现在开发商为了涨价不愿意继续履行了，这是问题的根本。

　　律师观点：开发商应应垫付土地出让金 不应转嫁消费者

　　主持人：要求业主补交价款，这个到底也没有法律的依据？

　　刘志宏：是这样，就是说如果说双方合同签订完之后，原定的价格已经定下来了，那么就是如果在中途有政府政策的一些调整，那么比如说像政府要对这片土地收取土地出让金，那么在这样的情况下，一般规定下双方在这个合同基础之上，那么应该是由消费者也就是说应该由购房人来出土地出让金，但是刚才我们在节目当中听到李先生讲，当地政府这份文件里面明确规定土地出让金的价款不由购房者来出，而是要求开发商来出具这个资金，所以说我认为那么开发商应该根据当地政府的规定，由自己来垫付土地出让金，而不应该把这个转嫁到消费者头上。

　　评论员：开发商没有道理涨价

　　包华：我觉得即使政府的那个文件不存在，我觉得开发商也不能够涨价。

　　刚才何总所说的是因为2004年的土地价格比较低，按照2009年开始补交土地出让金，但是李先生买房子的时候就是2009年，我们不能说成本按照2004年的标准涨了，所以要涨收价，而我们的消费者本身就按2009年的售价买的房子，按市价买的房子，为什么还要涨呢？不能说只涨成本所以要涨价，而我们的价格售价已经涨过了，所以在这样的情况下，我认为开发商的说法是一个一面之词，是给他自己涨价给了一个事由出来而已，这是第一个。

　　第二个来讲无论我们的政府是怎么给开发商提供相对应的土地资源和成本的，那是一个行政方面的合同，开发商跟政府之间的协议他们双方去履行就好了，但开发商不能够由此产生的相对应的变更我们消费者或者业主的合同，这两份合同本身之间是没有关联性的，如果这样的方式都能有关联性的话，那么以后所谓的政府的文件都要反致给我们购房人，那我们购房人和开发商之间的合同就没有任何的严肃性和约束性了，所以从这个角度来讲，我认为即使政府没说这句话，开发商也没有道理涨价。

　　律师：擅自把房转给第三方属违法 侵害购房人权力

　　主持人：好，我们再来看下一个问题，就是房子就是业主们已经购买的房子，在业主名下的房子，在业主没有退房需求的情况下，开发商就把它转让给了第三方，我想请教一下刘律师，开发商有没有在法律上有这样的权力？

　　刘志宏：是这样，这个案件刚才我们听到，包华也讲了，就是关于土地出让金这一块是应该由谁来买单这个事情，这个事情还建立在这个基础之上，那儿刚才听李先生讲，当地政府就明确规定这个土地出让金是不应该向购房者来收取的。

　　开发商在这里面做了一个调整你注意到，他说我不能违反规定去把2100的土地出上金去由购房人直接来出这个，那么他变换了一种说法，由于工期的延长，由于这个那个的，那么就是说这些因素然后他做了一个价格调整，我认为这个也是站不住脚的。他其实还是变相的把政府规定的不应该由消费者买单的土地出让金，然后来转嫁到消费者头上。

　　他现在做出的调整的理由我认为也是不合适的，工期的延长、包括成本的增加那完全是由于开发商一方的管理、自己的管理建设问题，那么这个你自己的责任你不应该把这个损失转嫁到消费者头上。

　　所以我们认为这个是不合适的，那么在这种情况下，就是我认为在双方合同刚才包括我们两个都认为这个合同是有效的情况下，那么在业主在没有选择退房的情况下，开发商如果说把它再转让给第三方的话，我们认为开发商是没有这样的一个权力的，另外一个这里面有一个实际背景，就是说虽然说涨了土地出让金2100元的情况，那么根据咱们国家这几年房价上涨过快，那么就当时没有买到这个房子的人，实际上即使说你再给我加2100，我还是乐意购这个房子的，所以开发商还是说你不买我这个房子，就是说你现在买我这个房子的话，如果说你坚持这个合同又不涨价的话原购房人的话，那么开发商这个钱就要由自己来出，那么现在他去寻找一个新的购买人，就会有一个新的购买人乐于把这个成本给他垫付了，所以说开发商是乐于这样做的。

　　主持人：但是允不允许他这样做呢？

　　刘志宏：那刚才我讲他是不合法的，业主在没有选择退房的情况下，擅自把房转长给第三方，这个是违反相关法律规定的，这样的话是严重的侵害了购房人的权力。

　　评论员：开发商应对消费者给予补偿

　　包华：我认为开发商目前所采取的这样一套才能方法在实际操作中有可能会操作通，为什么？因为李先生当时购房的合同没有交给政府进行备案，没有交给政府进行备案的情况下，开发商把跟新的一个购房人的合同交给政府备案了，在政府履行相应的手续，那么新的购房人就取得了房屋所有权，李先生就取得不了房屋的所有权了，我说的是在实际操作过程中是这样的。但是有两个问题必须明确，没有销售许可证的情况之下，开发商卖房是存在过错的，对此他应当给消费者一个补偿；

　　第二，房价的上涨本身并不是由于我们现在的土地价格上扬，我们04年的土地到09年李先生买的时候是按市价买的，土地成本没有变化，但是市价已经上涨了，李先生已经在为它的市价上涨提供了相对应的价款，开发商现在要求成本上涨的情况下继续上涨价格，本身这个要求就是不合理的，基于这两点不合理，开发商即使是能够把房屋卖给新的购房人，也应当对李先生进行补偿，而这个补偿我认为应该是李先生的相对应的一个实际损失。

　　主持人：那么在目前情况之下，消费者到底应该怎么办才能够维护好自己的权力？刘律师请您从法律的角度给我们指一条路吧？

　　刘志宏：我讲一下刚才包华已经提醒了，在目前的情况下，原购房者没有把这个合同进行备案的情况下，那就是在实际操作当中开发商是完全可以或者有可能把这个房子卖给第三方的，为了保护法律是有这样规定的，为了保护善意的第三人，就是说这个房子目前的购买者存在这样的风险，就是这个房屋有可能是也购买不到，有可能这个房子被第三方合法取得。但是包华刚才讲的那个是非常明确的，开发商可以去这么做，但是你要去赔偿原购房者的相应的损失，那么这样的话我认为开发商如果这么去做的话，如果说最后虽然说原购房者不能取得自己的房屋，但是他还要给他进行赔偿，那么这样的话开发商是得不偿失的，那么在这里面也提醒开发商一定要注意不要做这样的聪明反被聪明误的事情，那样还是得不偿失，那样就不划算了，所以我认为这个地方还是开发商应该及时悬崖勒马吧。

　　评论员：业主可进行诉讼

　　包华：我认为是无论是无证销售还是单方面调整价格，开发商都是有明显过错的，有过错的一方不能因为你错误而导致其有收益，也就是他不能因此错误性来进行获利，在这样情况之下，假如他把房子真的卖给了新的购房人，相对应的收益价款应当是补偿给李先生的，如果双方就此不能达成一致，我倒建议李先生可以考虑通过委托律师通过诉讼的方式让法院进行裁决。