《深圳市土地制度改革总体方案》获得批复已超过4个月，但“农村土地确权试点”的实质措施迟迟未出，让曾经喧闹一时的深圳小产权房确权逐渐归于平静。但在近期深圳推出的保障房创新方案中，将“包括非法建筑纳入住房保障体系”，这让市场浮想联翩。

　　招安最大的小产权房

　　近日有业内人士透露，深圳大鹏新区一处总建面超过10万平方米的非法建筑，可能成为深圳土改后首个被政府罚没的违法建筑，并且纳入保障房体系中。

　　原本属于深圳龙岗区的大鹏新区，依山傍海，一直被称为深圳最后的乐土。就在原大鹏街道水头海鲜街旁，在一块5.3万平方米的土地上却矗立着十几栋处于烂尾状态的小高层。这片被外界誉为深圳最大的小产权房于2003年动工，2011年停工，建筑面积超过10万平方米。

　　“老板已经在跟政府谈了，听说政府负担拖欠的工程款，然后再改建为保障房。”这烂尾楼留守的工人老刘向记者表示。记者了解到，这个名为“泰源珠宝生态科技创意园”的建筑群，是由深圳市泰源实业有限公司、深圳市复地[简介 最新动态]置业有限公司和深圳市大鹏水头股份合作公司共同合作开发的项目。报建批复是建10余栋高3.6米的工业厂房，总建面7.9万平方米。但在施工时，建筑方擅自更改了图纸，每层层高均被加高，且一层改两层。在重新施工数月后，被大鹏查违办发现，并勒令停工。

　　当地知情人士告诉记者，这是深圳小产权房开发的惯用模式。通常是脱胎于原农村村委地方股份合作公司提供土地，由外来公司负责出资运营。2003年，深圳市大鹏水头股份公司与泰源实业签订合作开发协议，社区出地，后者负责出资报建，建成后再物业分成。“原本就打算建住宅卖的，但报建下不来。于是2006年就报建工业厂房。”当地知情人士透露。这也是以往违建的惯用伎俩，在这“创意园”的施工图纸上，明显写着卧室、入户花园、餐厅等字样。没想到在改建时被政府发现查处，在2011年1月停工时，拖欠了工人近4000万的工程款。

　　“我们调查取证还没有完全结束，怎么处理以及如何使用，现在还没有一个定论。”深圳大鹏新区规划土地监察队的工作人员表示。但记者了解到，7月中旬政府主导召开了这一违建的协调会议，知情人士表示，大鹏新区执法部门打算将该建筑罚没，用作政府保障性住房，从而解决施工方工程款问题。

　　记者了解到，对于如何处理这一案件，深圳土地监察部门罕见地聘用了专业的律师团队，与业主方就确权细节做深入讨论。“是否赔偿原业主，赔偿多少”成为案件的焦 点。这是深圳土改处理违章建筑的首个案例，“有很强的借鉴作用，”深圳大学国际金融研究所所长国世平表示。

　　以“程序违法”为界

　　在这“转正”第一案发酵之时，《深圳市住房保障制度改革创新纲要》(下称《纲要》)也进入审批程序。此次保障房创新提出部分违法建筑将纳入保障房体系，这意味着部分违建房将通过这一途径获得相应的产权。

　　由于种种历史原因，深圳有着全国最庞大的违法建筑群，数据显示截至去年12月，深圳违法建筑达37.94万栋，建筑面积高达4.05亿平方米，是深圳市总建筑面积的49.27%，占深圳市总建筑量的一半。

　　这庞大的违法建筑无法确定产权，带来的后果是城市更新难以推行。资料显示，2011年深圳全市土地总面积1991平方公里，其中原农村集体用地为390平方公里，占比高达42%。土地权属上，390平方公里原农村集体用地中，合法用地仅占25%。约300平方公里的非法用地掌握在30万人原住民手里。另一方面，经过30年高强度开发，深圳可用的土地已几近枯竭。未来10年深圳可供新增建筑用地仅59平方公里。所以这300平方公里的非法用地对深圳而言无疑是最后的绿洲。

　　这也是深圳土改的原动力。但这庞大的违法建筑如何确权，《纲要》给出的答案是程序违法才有可能被纳入保障房体系。所谓程序违法包括报建手续不足、加建、擅自更改违建图纸等，而那些根本没经过报建，或者报建批文一直没拿到的违法建筑则不在确权范围内。

　　这一区分最大的好处，是将历史遗留的非法建筑与新近抢建的非法建筑区分开来。据了解，深圳以往的非法建筑不少都持有各种形式的报建批文，但新近修建的非法建筑由于政府加强审批或者干脆不批，绝大多数都是身无分“文”。按深圳相关规定，对于违法建筑将分别采用确认产权、依法拆除或者没收、临时使用等方式处理。《纲要》也为区别处理订立了参考标准。

　　安居房实验

　　除此之外，《纲要》也为深圳保障房订立了新的游戏规则。其中就规定，对于新售出的保障性住房，买受人需转让的，只能面向在册轮候家庭出售，实行所谓的内部循环、封闭运作。其由政府以限价方式进行回购，再转而出售给轮候家庭。

　　按现在的游戏规则，深圳的经济适用房5年后可上市，安居房10年后可申请完整产权。《纲要》也提出未来安居房将逐步取代经适房。深圳住建局相关人士曾透露，深圳保障性住房与商品房套数的比例争取在“十二五”末由现在的25%提高到35%。其中安居型商品房的规模将占保障性住房供应总量的一半左右。

　　何为安居型商品房?在官方给出的定义中，是指政府提供政策优惠，限定套型面积、销售价格和转让年限，按照规定标准，主要采取市场化运作方式筹集、建设，面向符合条件的家庭、单身居民配售的具有保障性质的住房。

　　被称为深圳最大安居项目的中海阅景馨园近期已经达到了可售条件，这一项目由中海地产[简介 最新动态]承建，由2888套面积为65平方米及85平方米的单位组成。这是中海在去年5月拍下的项目，当时该项目的土地出让方式是“定地价、竞房价”，地价为6.2亿，含装修房价最高9000元/平方米。由中海给出了7900元/平方米的最低报价竞得。

　　可见，所谓安居房接近于“双限房”具有某程度商品房的性质。如果按《纲要》规定，以后只能在内部流转，“这等于再建一个住房市场。”亚银投资首席分析师李大伟表示，关键点在于安居房的买家如何界定。

　　按现有的规定，安居房申请者以家庭为单位，申请人及共同申请人均需要具有深圳户籍，或者35岁以上的单身人士;参加医疗保险累计缴费5年以上，未拥有任何形式的自有住房，且5年内未在深圳转让自有住房。

　　深圳保障房创新并非“仅此而已”，7月底，深圳市政府招投标成立“深圳市保障住房标准化系列化设计研究课题组”，这一课题组据说耗资千万，目标是以保障房为切入，推进住宅产业化。

　　深圳在保障房体系的一系列探讨，源自高层的期待。7月最后一天，中央政治局部署下半年经济工作时，房地产被罕见地专门强调。要求坚定不移地执行调控，增加中小户型供应，同时抓好保障性安居工程建设。调控的执行上升到政治层面的最高规格，保障房工程也将系统化、常态化。深圳在保障房上的创新也是顺势而起。