今年以来,土地、新盘供应最热的远郊板块非门头沟莫属。去年年底和今年年初门头沟土地市场不断创出新高,相应地,门头沟也成为首个在售新盘普遍突破三万的六环外区域,售价最高的达到50000元/平方米。据了解,门头沟楼市近两年飞速发展,已经成为京西主要的置业区域,目前已经聚集了融创、中铁、金泰、华润、远洋、华远等十余家大型开发企业。“以丽景长安为例,该项目2011年首期以19000元/平方米左右的价格入市,时至今日,已经几近翻倍,售价36000元/平方米,门头沟楼市热度可见一斑。”业内人士介绍。

　　门头沟在售楼盘普遍破30000元/平方米

　　尽管楼市各种明降暗促,门头沟也不例外,但价格还是让不了解这一区域的人大吃一惊。位于六环外的门头沟板块售价已经普遍突破30000元/平方米。

　　在实际走访过程中,各个楼盘都会强调门头沟的环境优势,并以此作为支撑区域楼盘高价的理由。但是,不难发现门头沟在售楼盘的售楼处中,基本上都会摆放一张区域内各个地块的成交价格及折合楼面价。显然,开发商想要借助土地价格走势,让购房人对门头沟板块的价值潜力更有信心。实际上,这也显示出门头沟楼市价格悄然破三奔四的根本原因。

　　据了解,今年1月16日,门头沟三宗土地出让点燃了开发商的竞争热情,最终远洋、融创、华润三大品牌开发商经过一阵血雨腥风的叫价后,以总计75.7亿元的土地价格笑到了最后,而三块土地的起拍价仅为41亿元。其中融创经过74轮才以18.2亿元中标,远洋38亿元摘得的地块溢价率达到了74%;华润19.3亿元获得的地块单价最高,折合楼面价19704元/平方米,溢价率107.5%。由此可见,门头沟地块的招拍挂现场,开发商间的竞价是何等的惨烈。

　　实际上,门头沟土地盛宴自去年12月19日便拉开序幕。当日,融创、住总和北京骏洋三家联合体刚刚投下58.66亿元的天价,以49.95%的溢价率获得了门头沟限价商品房地块,折合楼面价为每平方米16891元。作为限价房用地的地价甚至高过了不少门头沟在售住宅项目的地价。

　　土地价格传导商品房市场必然只是时间问题。融创西长安壹号销售人员介绍,新增的自住房价格都达到了22000元/平方米,而在此前供应的自住房价格为18000元/平方米。

　　住宅瞄准改善盘 小户型以商住为主

　　不同于通州、房山、大兴等远郊区域以刚需为主、改善为辅的特性,自然环境优越的门头沟区域在售楼盘则主要以大户型的改善型项目为主,主力像V7西园、西山艺境、华润·润西山、丽景长安等都是如此。

　　一位开发商表示,之所以门头沟整体定位较高,首先与门头沟的环境优势直接相关。据了解,门头沟境内95%为山地,集中了妙峰山、灵山、潭柘寺等一大批景区资源,再加上门头沟整体发展也定位于旅游休闲,这为门头沟奠定了一个不错的居住大环境。

　　但实际上,除了环境优势以外,交通的便利性造成了门头沟虽然位于六环外,但明显不同于通州、大兴、昌平等板块。从实际探访来看,从西四环上阜石路,一路高架畅通无阻,10多分钟即可抵达门头沟。就交通条件来看,门头沟也不像一些远郊区一样几乎没有选择性。除了阜石路以外,门头沟连接市区还有莲石路,以及2017年通车的长安街西延线,总共三条主干道。

　　门头沟某楼盘负责人表示,也正是在交通的支撑下,现在到门头沟置业的人群范围也较为多元,地缘性购房人只是少部分,更多的来自于西四环、西三环沿线甚至西二环的购房人群。工作、生活在北京西部的购房人,经过了解之后很多都会对门头沟的时间距离表示认可。

　　另外,除了改善型房源,门头沟在售的以及未来将要入市的新盘,基本都是商住产品。以融创西长安壹号为例,该项目虽然总体量达到65万平方米米,但是除了配建的自住房以外,全部为商住产品。该项目销售人员表示,之所以融创西长安壹号没有70年产权的普通住宅,根本原因是因为长安街西延线两侧根本就没有住宅规划。也正因此,与融创西长安壹号地块具有相同属性的远洋新天地、华润地块,也都将只有商住产品供应。

　　因此,门头沟现阶段在售的小户型大量以4.2米层高的精装修LOFT呈现给购房人。业内人士分析,小户型兼顾更多的使用功能,将吸引刚需人群的青睐,尤其是明年年底即将通车的磁悬浮轨道交通,连接了地铁1号线和6号线后,将大大扩展门头沟板块的辐射功能,吸引来自北京西部更多板块的购房人到此置业安家。

　　融创西长安壹号

　　与融创近两年在北京大肆挥金拿地的风格一致,位于门头沟的融创西长安壹号也是一个地王项目。据了解,2013年12月融创、住总和北京骏洋三家联合体投下58.66亿元的天价,以49.95%的溢价率获得该地块,成为新晋总价地王,折合楼面价为每平方米16891元/平方米。

　　据介绍,融创西长安壹号虽然总体量达到65万平方米,但是,除了配建的几栋自住房以外,没有普通住宅供应,全部是50年产权的公寓产品。对此,该项目销售人员表示,这主要是因为该项目位于长安街西沿线,而按照整体规划,长安街沿线两侧根本没有住宅用地的规划。

　　在实地探访中,《广厦时代》了解到,融创西长安壹号首期将开售两栋层高4.2米的精装修LOFT公寓,总共12层,四梯十四户,在相比同区域在售的商住产品,该项目在居住密度方面算是最低的了。具体到户型而言,预计本月入市的首期产品面积区间在37-80平方米,其中60平方米、80平方米的产品为销售主力。37平方米小户型起价130万元/套,60平方米产品约220万元/套,80平方米产品约290万元/套左右。

　　销售人员表示,虽然折合下来以房本计算每平方米约35000-37000元左右,但是考虑到精装修隔成双层交房,基本上每个户型都能再多出一半的面积。因此,该项目的60平方米、80平方米的样板间也呈现出两居或者三居,使用功能得到大大提升。再加上该项目紧靠明年年底通车的轻轨S1号线,交通便利性吸引了不少首次置业的上班族。

　　在售楼处现场,除了产品户型设计方正合理、交通便利性值得期待以外,最吸引购房人注意的是该项目将配套引进北京八中,并形成从小学到高中的全覆盖性教育,并有望让该项目的业主入学。一位购房人现场便问到是否在购房合同中明确享受北京八中的教育资源。对此,该项目销售表示,购房合同中不会提及业主子女入学的问题,但是,由于学校是该融创引进,因此,开发商会和学校来谈。

　　一位购房人表示,买商住楼又不能落户,按照现有的入学政策,商住楼的业主并不能算到学校划片儿的范畴内,因此,对该项目销售所言并不抱有太大希望。