2014年4月到5月,山东社科院省情研究中心、山东大明经济发展研究中心对济南房地产市场及政策评价进行了问卷调查。调查结果显示,三成以上的受访者判断济南房价会下跌;与住宅“泡沫”相比,济南商务楼楼市的“泡沫”更值得注意。

　　该房地产调查内容包括房价走势判断、购房计划、购房原因、购房付款方式等。结果显示,35.42%的公众认为2014年济南市房价会下跌,但跌幅不大;29.48%的公众认为房价会保持稳定;22.12%的公众认为房价会升,但是幅度也不会很大。另外一些受访者认为房价走势不好判断。

　　山东大明经济发展研究中心主任王汉斌告诉记者,这个结果非常有意思,公众对于房价走势的判断与开发企业正好“相反”。

　　“大多数房地产企业认为2014年济南市的房价将稳中有升,但是涨幅不大。”王汉斌说,与公众对住宅价格看跌相比,对于商务楼的价格,32.80%的公众认为将会上涨。

　　“一方面,是因为住宅楼市整体低迷的大环境影响到受访者的判断;另一方面,受访者对济南省会城市的服务业发展前景看好,因此拉高了商务楼价格的走势。”对此,王汉斌表示,从调查结果来看,作为二线城市的济南,要把握好商务楼需求的市场容量,和住宅相比,济南市商务楼的“泡沫”更明显、更值得注意。

　　调查结果显示,39.65%的公众购买住宅是为了改善居住条件,31.26%的公众是为了子女购房,13.06%的公众是为了解决个人的居住问题。很显然,改善型刚需是支撑济南楼市的主要力量。

　　而在当前楼市走向不明朗的情况下,61.27%的受访者表示会考虑在半年内购房,25.16%的受访者选择在一年内购房,而7.41%的公众先看看再说。

　　“应该说市场需求很强烈,但是观望情绪也很明显。”王汉斌分析说,济南房产市场自住和改善型需求是主力,这与济南的城市进化是相符的。大部分受访者表示将会在半年内出手,这与他们判断年内楼价将会调整完毕,政府不会容忍楼市长期低迷有关。

　　对于部分公众近期内不打算购买住宅楼的原因,调查显示最主要的原因是经济条件不允许。30.57%的受访者因为经济条件有限,近期不考虑买房,而24.48%的公众表示是因为受限购限贷政策的制约,23.46%的公众认为房价会降,想再等等看。

　　而对于有购买住宅计划的人,在置业时66.61%的公众会选择银行按揭,另有17.59%的公众会选择公积金贷款,这意味着通过贷款方式买房的比例能占到近85%。

　　王汉斌认为,对于大多数人而言,经济问题是制约购房的首要问题,这从另外一个角度说明了信贷对于房地产市场的意义。

　　“国内购房者的首付比例普遍较高,加上中国传统文化因素的影响,国民一般不会轻易抛弃房产,而且我省房地产市场上的投机因素相对较弱,因此相关部门应该考虑制定和执行与我省省情一致的房地产政策,不宜与全国一刀切。”王汉斌表示,目前取消限购对于房地产市场意义不大,只有信贷放开才能够真正激发房地产市场。

　　据王汉斌介绍,由于调查是在今年春夏之交进行的,当时济南市政府并没有做出取消限购的决定。因此,在调查时对于限购限贷政策还进行了考量。

　　结果显示,45.71%的公众认为限购限贷政策既不合理也不合法,应该取消;22.47%的公众认为上有政策,下有对策,限购限贷政策已经名存实亡;另有,11.64%的公众认为该政策对楼市影响不大,房价仍会平稳增长。只有20.18%的公众认为限购限贷政策有利于房价调控,房价会走低,应该坚持。

　　“由此看来,政府取消限购政策还是符合大多数人的想法的。”而在王汉斌看来,限购限贷政策也有违市场经济的原则。“老实说,这个政策出发点还是好的,是为了打击过度投机投资,引导市场理性,制止房地产虚火上升。但从市场经济的原则看,的确极不合理也未必合法。不管你承认不承认,房地产业的地位就摆在那里,目前还没有哪个产业能够代替它对国民经济的拉动作用。”

　　王汉斌认为入市与否和贷款与否,不妨交给公众和银行按照风险自担的原则,自主去决定。政府要做的只是风险提示和考虑困难人群的居住保障。政府对市场的干涉过深,迟早会使自己陷入两难境地。