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佛山放松限购:短命“大赦”背后的博弈
发布日期:2011-10-12 17:09:36 来源: 财讯 编辑:tczx 浏览次数:(6448271)

  佛山放松限购可以视为是,国家房地产调控政策进入观察期的一个信号。既大的调控政策不会发生改变,结构性放松存在可能。 

  中国的房地产市场是中央、地方政府、开发商三者共唱的一台戏,中央与开发商位列天枰的两端,而中间的地方政府是决定天枰倾向的关键。10月11日上午,佛山市发布楼市调控新政,从今天起放宽限购。一石激起千层浪,佛山放松限购引发各方的高度关注,楼市调控敏感时期,地方倒戈将让开发商起死回生。 

  较为有趣的是,佛山放松限购政策的“朝令夕改”,但暂缓施行不意味着政策收回,分析认为佛山放松限购政策仍可能继续施行。至少短时期内,佛山为期半日的限购令,起到了一定的震慑作用,让其它城市陷入观望之中不敢贸然跟进,但也让二三线城市限购名单陷入僵局。 

  分析认为,佛山放松限购的意义重大,这也标志着楼市调控拐点已经不远。住建部重申限购政策不变,从国家的宏观调控角度来看,短期时间内大面积放松限购可能性不大,但是地方政府异动也给楼市调控带来变数。 

  成为的正面“典型”如今却成为了“反面”的代表,佛山市是继深圳、广州之后广东第三个出台限购令的城市,也是第一个出台限购令的地级市。佛山也成为地级市推行限购政策的模范标兵,然而现如今佛山却成为第一个放松限购的城市,佛山“大赦”的背后,是地方土地财政尴尬遇冷所致。 

  随着楼市调控的不断深入,楼市低迷波及土地市场。作为中国楼市风向标的“北上广”,今年上半年土地出让收入同比大幅下降40%。如此可见二三线城市的土地市场也并不好过,以佛山为例,今年以来,佛山土地市场成交清淡,昔日里挥金如土的地王身影已经不在。从去年“地王群起时代”到今年“底价流拍时代”,中国土地市场真可谓是一叶知秋。 

  土地财政可以说是地方政府的命根子,楼市可以遇冷但土地市场万万不能遇冷。开发商不买账让地方很受伤,因为土地市场的冷清将直接影响各地的财政收入。地方财政开支持续增长的背景下,土地财政的“欠收”让地方政府“无米下锅”。更为紧迫的是,未来两年内地方债将迎来还债高峰。 

  目前中国的地方债规模达到了10万亿,占经济总量的四分之一左右。地方债规模巨大,很让各方担心银行系统的坏账风险。土地市场遇冷无疑是加大地方政府的财政压力,中央想继续深入推行楼市调控政策,也需要解决好地方政府的财政收入问题,因此另一方面必须加速推进地方三公经费的公开,抑制不合理的财政支出增长。 

  目前国家的房地产调控处在关键时期,金九银十的传统销售旺季不旺,进一步加剧了开发商的资金链危机,四季度的市场格局继续保持高压态势的话,开发商或将只有降价促销一条出路。房地产调控也是地方债与开发商资金链之间的较量,地方政府财政补充可以通过多种渠道增加。例如提高资源税,扩大房产税等手段。 

  国家房地产调控政策短期不会出现明显的拐点,总体而言我们仍维持房价拐点将至的判断,但一些地方可能会出现松动。经济增长放缓与地方债务的压力下,国家对于房地产市场不会一棒打死。本轮房价调控的目的也是为了抑制房地产价格的过快上涨,对于一些已经“达标”的城市政策出现一些松动,也是可能之中的。 

  例如此次佛山放松限购,非全面取消限购,只是结构性放松,对于非本市户籍人员依旧采取限购政策,这将继续抑制外来热钱炒房现象。国内外经济形势复杂多变的背景下,佛山放松限购可以视为是,国家房地产调控政策进入观察期的一个信号。既大的调控政策不会发生改变,结构性放松存在可能。

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