目前，今年的商住、商业用地基本交易完毕，就剩今天寮步一宗约6万平方米的商住地将拍卖(此块地此前普遍被业界所遗忘)。

　　2011年土地市场大势已定，可以总结梳理了。

　　本报记者统计发现，今年土地市场在5月份之后逐渐转淡，但整体表现堪称理想。全年成交商住用地68宗，用地面积高达308.65万平方米，同比增长了51%，创历史最高。

　　由于开发商资金链普遍紧张，全年有过半土地底价成交，均价掉头向下，为1704元/平方米，同比下降12%。

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　　数据话事

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　　【成交量】

　　商住地成交309万平方米创历史新高

　　今年，共有89宗商住、商业用地入市交易(以挂牌结束或拍卖的时间为准)，成交78宗，流拍11宗，交易成功率为88%。

　　78宗土地占地面积高达327.32万平方米，建筑面积上限高达693.92万平方米，总成交金额为122.93亿元。

　　最值得一提的是，商住用地成交量创历史最高。今年共成交了68宗商住用地，用地面积高达308.65万平方米，同比增长了51%，成交金额为108.29亿元，同比大增22%，仅次于2007年(112.04亿元)。成交宗数也是史上最多，同比增加10%。这批商住地总建筑面积最高可达635.65万平方米，远远超过正常年份480万平方米左右的消化量。

　　此外，商业用地成交10宗，面积合计18.67万平方米，成交金额为14.64亿元，总建筑面积58.27万平方米。

　　【成交价】

　　商住地楼面地价1704元/平方米扭转上涨势头

　　尽管成交量猛增，不过，土地价格掉头下调，过半商住、商业用地底价成交。

　　商住、商业用地合计楼面地价为1772元/平方米，平均溢价率为17%，处于正常水平。其中底价成交高达43宗，占比总数55%。

　　其中，商住用地楼面地价为1704元/平方米，比去年(1939元/平方米)下降235元/平方米，降幅为12%，而去年地价还攀升了12%。地价上涨的势头得到遏制。此外，商业用地楼面地价为2512元/平方米。

　　【走势】

　　5月之后市场逐渐转淡

　　从总量来看，今年的土地市场比较理想。但是跟一手楼市一样，东莞的土地市场也分为两阶段。前4个月，形势一片大好，到了5月份之后，慢慢转淡。

　　因为有些土地流拍之后，再度上市交易，所以今年流拍的土地尽管只有11宗，不过流拍次数却要多一些，总数为19次。

　　19次流拍的月度分布是：2月1次、5月3次、6月2次、7月5次、8月3次、11月4次、12月1次。

　　其中，5月流拍的商住、商业用地占比总数的1/3，7月流拍占比63%，11月占比57%，7月和11月过半的土地均流拍了。

　　流拍原因，首先，在银根紧缩等政策作用下，开发商资金链紧张，因为政策不见放松，开发商在年中前后逐渐对市场产生悲观情绪，拿地更为谨慎；其次，这些地块性价比不是很高，所以就难以得到青睐。

　　【主体】

　　外来开发商拿地占比过半

　　今年，土地市场还有一大特点便是，外来开发商大肆在东莞跑马圈地，拿下的商住、商业用地总量高达174.91万平方米，比例高达53%，而去年才30%(30%是东莞中原数据)。

　　拿地数量排名前五的开发商当中，便有四个是外来开发商。

　　其中，保利在樟木头拿下樟洋社区的5宗商住用地(编号为20111001—20111005)，总面积33.28万平方米，独占鳌头。

　　亚军是碧桂园，在塘厦拿了4块商住用地(编号为2011G002、2011G034、2011G053、2011WG001)，总面积32.06万平方米。

　　季军是佳兆业，不仅在沙田拿了5块商住地(编号为2011G009、2011G010、2011G011、2011G012、2011G013)，还首次进城在南城西平拿了2011G063号商住地，6块地面积高达30.41万平方米。

　　第四名才是东莞本土企业鼎峰地产。鼎峰地产在道滘蔡白村拿两块商住地(编号为2011G018、2011G019)，总面积23.10万平方米。

　　第五名是万科。它在塘厦镇石潭埔社区拿了2块商住地(编号为2011G003、2011G052)，总面积12.81万平方米。

　　除了本已在东莞的外来企业继续跑马圈地之外，还有一大批外来的品牌企业首次进驻东莞。如，恒大、长虹置业、敏捷地产、海伦堡、珠江投资等纷纷在莞邑攻城拔寨。

　　【区域】

　　“深圳北”异常火热

　　经过多年的发展，城区土地越来越稀缺。今年入市交易商住、商业用地仅仅4宗，分布在东城、南城、万江，莞城没有土地入市，面积合计13.59万平方米，占比全市仅4%。因为土地有限，所以价格不菲，城区的楼面地价高达3607元/平方米，是全市均价的2倍多。

　　东方不亮，西方亮。城区没地，镇区成交数量却不少，多达313.73万平方米，占比96%。

　　尤其是，“深圳北”片区的塘厦镇十分火热。塘厦成交了10宗商住、商业用地，面积合计63.57万平方米，占全市的比例高达19%，建筑面积上限可达143.27万平方米，未来两年，塘厦的潜在供应量十分惊人。碧桂园、万科、珠江投资、中信等巨头纷纷在塘厦安营扎寨。塘厦今年的成交量在全市首屈一指。

　　同时，同在“深圳北”片区的樟木头镇也成交了6宗，面积高达39.94万平方米，占比12%。如此可见，“深圳北”片区内塘厦、樟木头，今年成交的地块占全市的比例高达31%，接近1/3。

　　与此同时，沙田、大朗、松山湖表现也很突出。沙田成交了11宗，面积高达34.42万平方米，占比全市的11%。大朗，成交了5宗，面积高达20.79万平方米，占比6%。松山湖，成交了7宗，面积高达19.39万平方米，占比全市的6%。

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　　行情分析

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　　东莞成开发商避风港

　　在其他城市纷纷大喊“寒冷”的时候，为什么东莞的土地市场却表现得相当抢眼呢？在交易量暴增的同时，为什么价格却有下调呢？

　　归根到底，在于楼市调控政策。限购成为史上最凌厉的调控手段，全国46个一、二线城市限购了，广州、深圳、佛山、珠海先后步入限购的行列，而经济实力排全国第20名、广东第4名的东莞，却能够独善其身，成为不限购的城市。当然，这与东莞的房价相比广深要低一大截有很大关系。一、二线城市，楼市调控日益加码，房地产发展空间受到严重挤压。为了拓展生存发展空间，开发商吹响了第二波“入侵”东莞的号角。

　　今年年初，恒大通过入驻深圳建设曲线进入东莞，成为百悦尚城的主人，此后，又从富通手中转手拿来城区一块地，同时，还在万江拿下了一块商住地。眨眼间，此前距离东莞貌似很遥远的恒大，突然在东莞有了三个项目。

　　如前所述，保利、碧桂园、佳兆业在东莞拿下了超过30万平方米的商住用地，万科拿地量也与去年持平。

　　与此同时，今年全国楼市一片飘摇，正是“逢低买进”的好时机，各大巨头瞄准时机抄底东莞土地市场，大部分是底价拿地。由此可见，东莞成为各大开发商的避风港了。

　　因为信贷紧缩，所以开发商资金链紧张，只有“财大”的才能“气粗”，竞争自然很少，所以价格也抬不起来，均价就自然下降了。

　　“深圳北”片区瞄准深圳客

　　“深圳北”火热，已经是公开的秘密，塘厦的住宅均价每平方米屡屡破万元。

　　碧桂园如此青睐塘厦，正是它“农村包围城市”发展战略的体现。塘厦与深圳地缘相近、人文相亲，同时，经济实力雄厚，今年土地供应量大，碧桂园伺机果断出击。目标是，打造一些“飞盘”，吸引为高房价所挤压出来的深圳人。目前，塘厦已有的项目深圳客户置业比例奇高，有的甚至高达七八成。

　　出于同样的原因，万科在操作万科·棠樾这个“广东地王”项目的时候，尝到了深圳客的甜头，所以今年在塘厦连下两城。

　　中信，近20年一直在东莞城区发展，今年也把“下乡”的第一个项目选在了塘厦。

　　而保利正在樟木头打造一个20多平方公里的保利生态城项目，今年所拿的土地便在生态城隔壁，将与生态城统一打造，目标也是瞄准深圳客户。